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地产中介商业模式移动客户端将代替大部分门店

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2019/6/27     浏览次数:    

短短一个月,地产中介行业发生六宗收并购,而其中两宗涉及深圳三家房地产经纪服务企业,其背后却无一例外地受到互联网对行业的深入影响。记者了解到,从去年来,作为行业前沿的深圳房地产经纪行业企业就开始动作频繁地与互联网进行融合和转型。深圳无论是新房还是二手房市场的几大房地产代理中介企业,都集体“触网”,有的自建互联网渠道、加大对互联网投入,有的收并购其他地产中介或强强联合打造互联网平台。

房地产中介行业的集体快速融合互联网,则源于去年以来整个行业的变革。当中国房地产进入“下半场”,房地产交易市场渐渐由买方市场向卖方市场转变。而这种变革下,买方成为未来房地产市场重要的资源,无论是线下中介和线上互联网入口都希望能够完成房产中介交易中的O2O交易闭环。因此,线上与线下的快速融合就在这个行业快速发生了。

未来,业内有观点认为,移动互联网将大大提高房地产中介经纪行业的效率。随着移动互联网对行业的改变,80%交易前行为被认为可在移动互联网上完成,这将让门店作用逐渐弱化,经纪人品牌逐渐超过中介机构品牌,以及交易佣金分配比例调整等行业的深远影响。

为何“触网”

形成O2O闭环才是未来出路

“市场已经从过去的卖方市场,演变成买方市场,线下企业因为接地气,远早于互联网企业觉察市场变化并提前布局和行动,而更多互联网企业则仍沉醉于不断融资和风口上的高市值梦想”

今年以来,地产中介纷纷加大转型力度,其中中介企业的O2O转型成为典型的代表,互联网+传统线下中介的平台模式成为各家中介并购、转型中常见的主题。仅在深圳,3月初,世联行投资4.2亿元收购Q房网15%的股权,而3月18日,北京链家地产则合并了在深圳成立22年之久的中联地产,双方将合并打造房产O2O大平台。

这两次涉及深圳房产中介的收并购都和互联网与房产中介的融合紧紧相关。世联为看重Q房的除了后者的二手房市场资源外,无疑是其线上到线下的互联网模式。而北京链家和中联的合并也是瞄准全国性的房产O2O平台。对于房产中介加速“触网”的原因,中国开放型房产交易平台吉屋网联合创始人、总裁潘国栋告诉记者,房地产中介代理行业已经进入红海:新房越来越难卖,房产电商异军突起;一手代理公司普遍焦虑,近几年特别突出,尤其是去年。第三、渠道的分销公司开始混战。第四、经纪人成交非常困难,付出非常多,回报却很少。“我在深圳经常看到中介在各个小区边上都举着一个牌子,双休日都没有休息,在楼盘的周边跑来跑去,忙碌的都是这一群人”。

此外,潘国栋告诉记者,过去几年,线上(如房产门户网站)和线下(如传统的房产中介)房产机构各自发展,线上做流量卖广告卖端口,线下开门店买端口卖房子,大家互敬互爱和谐共处。但从去年开始,大中介开始集体抵制线上网站,这背后其实是中介的自我革命。这主要就是由房地产市场环境变化决定的。

记者了解到,虽然深圳的房产市场一枝独秀仍呈现成交活跃的状态,但对于全国大部分城市,原来的楼市已经大不一样了。以前是一个新盘二三十人,两三个月就可以售空,而现在成交周期明显放缓,以前的营销手段常常失效,一个楼盘常常要销售一两年。“这种情形下,代理公司的人员成本就大幅提升”,潘国栋告诉记者,这在二手房市场也一样,以前交易活跃的时候门店和人员的成本相对收入都可接受,而现在交易周期拉长,这些成本的占比就大幅上升了。

“市场已经从过去的卖方市场,演变成的买方市场,线下企业因为接地气,远早于互联网企业觉察市场变化并提前布局和行动,而更多互联网企业则仍沉醉于不断融资和风口上的高市值梦想”,潘国栋表示,但发展到目前,业界已经意识到,单纯依靠线上或线下的优势,未来将会遇到相当大的发展瓶颈,必须将线上和线下的优势叠加,变革交易效率,实现房产交易的O2O闭环,才能真正赢得市场。而正是在这样的行业背景下,整个中介行业都开始变革,都提出O2O模式。而资本市场也看到这种变革,因此资本的追逐进一步刺激和加速了这个行业的变革。

转型现状

深圳几大代理和中介全部“触网”

“传统二手房中介大量开店的重资产模式已经不合时宜,需要结合互联网探索出一套全新的商业模式”

记者梳理发现,深圳几大房地产代理中介公司中,世联行去年年初宣布将“世联地产”更名为“世联行”时就发布了“祥云战略”,并提出线下到移动端的02M模式。在二手房市场,去年世华地产宣布升级转型为Q房网,正式开始从传统二手房中介向房地产O2O平台的转型,中联地产则在今年牵手链家合作打造房产O2O平台。此外,深圳二手房市场占有率高的深圳中原和地铺多的地产中介商业模式移动客户端将代替大部分门店中介家家顺则自建互联网平台。其中深圳中原表示,未来3年内投入10亿元用于系统平台建设与互联网运用,提高运营效率和市场竞争力。而家家顺则着力打造其官方网站“家家顺房产网”,并其官网上都为真实房源以吸引购房者。

实际上,不仅深圳,整个房地产中介行业每天都在发生互联网与行业的化学反应。目前,以往的房产网站,如搜房、安居客、房多多等都纷纷涉足房产中介业务,而传统中介,北京的链家、深圳的世联行、世华等也都转型涉足线上平台。潘国栋表示,从整个房地产代理行业看,虽然电商销售占比不大,但是正在利用移动互联网来大幅提高交易效率,变革非常迅速,因此也令传统房产代理公司焦虑,“规模越大,对这些传统代理越形成障碍”。

近期行业内的收并购,其实都是立足于线上和线下的融合。据悉,北京链家曾贴身定制互联网业务系统,而近期其合并上海、成都和深圳的二手房中介则是计划将其线上的平台复制到华东、西南和华南区域。而世联入股Q房,除了借此顺利进入二手房市场外,还将延伸线上平台。今年,潘国栋则预测,房地产领域的O2O将持续升温,线上线下深度融合日益成为各企业的重点发展方向。

“传统二手房中介大量开店的重资产模式已经不合时宜,需要结合互联网探索出一套全新的商业模式。”世联行董事长陈劲松表示。58同城CEO姚劲波则认为,无论是传统企业还是初创企业,都在尝试利用互联网进入房地产领域,这是趋势。

陈劲松还表示,中国房地产行业和互联网结合的实验还远没有做完。互联网与房地产的结合会发生这样几个变化:一是信息垄断没有了;二是交易成本会大大降低,移动互联网会打通媒介渠道,实现多入口、朋友间的分享;三是消费者会有真正的买房实惠。“今年我认为在整体房地产行业拥抱互联网情况下,中国房地产行业会有新的发展,对消费者体验会有实实在在的好处。”陈劲松说,而具体到存量房市场,二手房经纪市场还会发生剧烈的调整。

行业趋势

80%交易前行为或可网上完成

“以前找房需要找中介地铺,而未来在移动端找经纪人就可,这样,门店的作用将会大大弱化”而在移动互联网的O2O模式下,传统的房产交易环节或发展巨大变革。“以前房产交易的链条都是围绕卖方,比如开发商和二手房业主,卖方更占据主导地位,而现在及未来的市场则将围绕买方,买房的客户将变为重要的资源”,潘国栋表示,在这种大背景下,房产交易环节很多将发生改变。

首先,经纪人个人的品牌会超越中介公司的品牌。在实际买房的过程中,买方实际并不关心是在哪家中介机构成交,而是看能为他找到的房源和找房子的人是否靠谱,以及整个交易环节中服务怎样。记者采访多位传统中介管理层,他们也表示,当下二手房市场,买卖双方对经纪人的粘度确实高于对中介公司,常常伴随着经纪人的跳槽,客户也就会转到新公司去。

以前让中介机构放弃自己的品牌是不可想象的,而现在链家合并了中联,中联品牌消失,世华地产也变身Q房网,世华品牌消失,这些都说明公司的品牌已经不重要了,经纪人更重要了。“未来这些经纪人会在移动互联网上,通过带看次数、成交次数、服务评价等积累去体现和沉淀他们服务的记录,就像淘宝上面卖家的信用一样。”潘国栋表示。

潘国栋认为,以前购房者找房还是以线下为准,去售楼处看或者中介的门店看各种二手房,而当移动互联网发展后,房产交易的交易前行为80%都可以通过移动互联网完成,这包括跟客户之间的沟通、带客确认、佣金结算等。

房产交易可以分为交易前、交易中、交易后三部分,其中交易前的找房、看房等环节被认为较容易在线上完成;而作为大宗交易,房产买卖的交易和交易后则被认为仍需要线下的支持。

“以后,一个人有购房需求后,不再受时间和空间的限制,其咨询和找房都可在移动端进行”,潘国栋提供的一份统计显示,被认为是传统线下交易方式的电话咨询在晚上6点后就变少了,而移动互联网的咨询高峰则可以延续到晚上10点,“这意味着,在睡前客户和老婆探讨买房事宜时还可以通过移动端咨询经纪人”。潘国栋认为,以前大家找房需要在小区寻找中介地铺,而未来在移动端找经纪人就可,这样,门店的作用将会大大弱化。

易居中国董事局主席周忻表示,移动互联网的高速发展将为经纪人带来一个全新的资源入口,他们不再像以往那样高度依赖于门店所带来的资源,“虽然门店模式不一定会消亡,但独立经纪人模式正在逐步成型”。潘国栋认为,未来中介门店的数量会减少,但面积会变大,会变成交易服务中心,主要承担交易签约、按揭等金融服务以及交易后服务的作用,而中介机构的作用则将从现在的管理经纪人,变为服务经纪人的角色。

而佣金的分成调整也就“顺理成章”了,“经纪人变得更加重要的时候,其佣金的比例提高也就变得正常,同时其个人品牌变得重要的时候,其发布房源的有效性也就会得到自我约束,这将有利于解决目前虚假房源充斥等问题。”潘国栋表示。

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